「学士会館」のこと、知っていますか？
東京・神田、ほぼ日の本社から徒歩数分の
場所にある、歴史あるかっこいい建築です
（『半沢直樹』の最終回をはじめ、
さまざまなドラマのロケ地にもなっています）。
実はいま、道路拡張計画に伴い、
建物全体をガガガッと引いて動かす
「曳家（ひきや）」という方法での、
再開発工事がはじまっているんだとか。
そんなことできるの？ いったいなぜ？
そのあたりについて、ほぼ日の乗組員みんなで、
神田のイベント「なんだかんだ」でも
お世話になっているまちづくりの専門家、
中島伸先生に教えていただきました。
中島伸（なかじま・しん）
1980年、東京都中野区生まれ。
都市デザイナー/東京都市大学准教授。
東京大学大学院工学系研究科
都市工学専攻修了、博士（工学）。
専門は、都市デザイン、都市計画史、
都市形成史、景観まちづくり。
中野区政策研究機構研究員、
(公財)練馬区環境まちづくり公社
練馬まちづくりセンター専門研究員、
東京大学大学院工学系研究科
都市工学専攻助教を経て、現職。
- ──
- さきほどの都市計画の地図から読み取れることって、
道路以外にもあるのでしょうか。
- 中島
- はい、この用途地域図ですね。
- これ、よく見ると右側に、
色の塗り分けについての凡例がありますよね。
こんなふうに都市計画って、
決められた「用途」によって、
建てられる用途や規模が変わってくるんです。
※千代田区「都市計画図（用途地域等）」（ページはこちら）
- 中島
- 千代田区の場合は
「第一種住居地域」と「第二種住居地域」があって、
あとはほとんど「商業地域」になってます。 - 「第一種住居地域」「第二種住居地域」など
住居系の用途は、
「でっかいデパートとかは建てられませんよ」
というものですね。
千代田区だと、麴町の方がけっこうそういう指定です。 - 「商業地域」だとけっこういろんなものを建てられます。
ただし、工場とかは建てられない。 - 普段、引っ越すときに用途がどうなってるかって
そんなに見ないと思うんですけど、
まち全体の感じがわかっておもしろいですよ。
高層マンションなども、
建てていい用途になってる場所だから
建てられてるんです。
- ──
- へえーっ。
- 中島
- あとはお住まいの人もいるかもしれないですけど、
郊外とかに、２階建てくらいの戸建住宅地が
ワーッと広がってる地域ってありますよね。
そういうところは「第一種低層住居専用地域」って、
低層の住宅の専用地域なんです。 - なので、そのエリアはたぶん、
ちょっと歩いてバス通りくらいまで行かないと
コンビニエンスストアがないと思います。
なぜなら「第一種低層住居専用地域」には
コンビニを建てられないから。
- ──
- あ、そんな理由があったんですね。
２階建てでもコンビニはだめ？
- 中島
- だめです。住居専用地域ですから。
- そこではたとえば、自宅でやる
ピアノの教室とかはできます。
だけど基本的に、そこでの営業活動はほとんどできない。
でもその代わり、外からいろんな人が出入りしない、
閑静な住宅地をつくれるんです。 - こういう手法を「ゾーニング」って言うんですけど、
都市計画って、そういう区域分けすることで
まちをつくっているわけです。
- ──
- ゾーンを分ける。
- 中島
- ええ。いちばん最初の都市計画は
公衆衛生からはじまったんで、
工場と住宅地とをなるべく分けたい。
で、方法としてまず
「ここは建ててOK、ここはだめ」などを
決めることからやったんです。 - だけどそれをやりすぎると、
完全に分かれた別々のまちになってしまうから、
最近はまた揺り戻しが起きているというか。 - 特にいま、都心部の商業地域とかでは
ミクスドユース、
「商業と住宅をなるべく合わせよう」
とかの動きがあって、うまく混ざるかたちを
探っていこうという段階になってますね。
- ──
- ロンドンとか、投資目的の人が
都市の中心部の不動産をどんどん買うことで、
家賃が高くなりすぎて人が住めなくなってる、
みたいな話を聞いたことがあるんです。 - そしてこれから、東京もそういう、
どんどん住みづらくなる事態が
起こったりするのかな、とちょっと不安もあって。 - そのあたり、まちづくりの観点からの
動きや対策とかって、なにかあるのでしょうか。
- 中島
- うーん、めっちゃ大事なテーマだと思います。
いわゆる「ジェントリフィケーション」と言われる
ムーブメントの話ですよね。 - 富裕層が入ってきて、その人たちが期待する
ハイスペックな空間を用意すればするほど、
周辺の地価も含めて土地の値段が上がっていく。
すると、もともといた人たちが
家賃を払うのもむずかしくなって、出て行ってしまう。
そういう問題は、けっこういま世界中で起きてます。 - その傾向は東京も少なからず出てきているし、
一方で、そういう人たちが入ってくることで
経済が循環していくのも抗えない部分なので、
完全に否定して、その人たちを追い出していく
動きもできないと思うんです。 - そういう対策って日本はたぶん遅れてるんですけど、
たとえば「アフォーダブル住宅」という、
家賃設定を低く抑えたものを公的に供給する
プログラムがあるんですね。
そういうことをしっかりやるのが
方策としてひとつあるかなとは思うんですよ。 - たとえばこれは「アフォーダブル住宅」という
言い方ではないですけど、
千代田区だと御茶ノ水に
「ワテラス（WATERRAS）」っていう
再開発ビルがあるんですね。
- ──
- ありますね。
- 中島
- そこに、周りよりも家賃が安く抑えられた、
大学生が20人くらい住める学生寮があるんです。
開発の中でそれを作って、
学生が住めるようにしているんです。 - その学生寮は、地域の町会の人たちと
連携して交流したりとか、地域活動に参加して、
ある程度のポイントを取らないと、
追いだされる仕組みなんです。
「安く住まわせてあげる分だけ、
地域活動に参加してね」が義務化されてる。
- ──
- そんな試みが。
- 中島
- だけどそれは別に、若い学生たちを
人手として集めるのが目的ではないんです。 - 地域の人からすると、この地域の良さが確実にあるから、
地域と学生の接点をつくって
「まちへの愛着を持ってもらおう」
みたいな取り組みなんですね。 - そうすると、そこでの４年間の暮らしって、
まちとすごくつながっていきますよね。
そうするとまちが、
単に寝に帰って来るだけの場所じゃなくて、
本当に「自分のまち」になっていく。 - そうすると、その人たちが社会に出たあとも、
その地域で暮らすようになったり、
地域の活動に参加したり、
そういう関係をつくることにつながれば、
というプログラムなんです。 - それもある種、「アフォーダブル」の
ひとつの形かなと思うんですよね。
- ──
- たしかに。
- 中島
- やっぱりまちなかに人が住むって、すごく大事なんですよ。
土地の値段だけが単純に上がってしまうと、
その要素が減るので、なるべく増えるような
動きをしていきたいのはあるんです。 - だから、この神田錦町辺りも、
何か住めるようなスポットができると最高ですよね。
実際マンションは増えていて、
子育て世帯の数も増えてきてる感じはするんですけど。
- ──
- 先生から見て、
「これから住んでおくといいぞ」みたいな
まちってありますか？
- 中島
- （笑）むずかしいな‥‥具体的にはほぼないですね。
どんなまちでも、住んでいくとけっこう
好きになっていくものですから。 - でも、それこそほぼ日が神田に移転してきたときは
「やったぜ！」と思いましたし、
「よくぞ神田を発見してくださいました！」
って小躍りしましたよ。 - それこそ神田とか、もっと人が住んでもらったら
いいなと思うんです。
神田の古ビルをうまく安くゲットして、
うまく使いながらみんなで住むとかも
すごくいいだろうなと思いますし。
狙い目の場所は、まだあちこちに
ありそうな感じがします。 - あとは神田に限らず、家賃が手ごろで、
駅からちょっと離れた手つかずのところはいいですよね。
自由にハンドリングできて、
ある程度いろんなことを許容してくれそうなまちは、
住む場所としていいなと思います。
- ──
- もともとイメージのいいまちと、
治安が悪いイメージのまちって、
都市計画の観点から、
おこなう方策に違いはあるのでしょうか？
- 中島
- むずかしい質問ですね。
ケースバイケースと言えばそれまでだし、
都市計画に、そういうことでの具体的な
「この場合はこうすべし」はないんです。 - そしてたとえば「治安が悪い」と言う人が
いるまちにしても、
僕自身は「キャラクターがあるまち」という認識なんです。
ある人にとってはよくないイメージも、
別の人には必要なものだったりしますから。
それがないと別のまちになってしまうとか
「アイデンティティ・クライシス」に
つながることも多分にあると思います。 - だからそのとき、都市計画とか開発って、
ある面ですごい強権的な力を発動して、
もともとの良さを奪う可能性もあるものですから、
常に注意が必要だと思うんですね。
- ──
- ああー。
- 中島
- 都市計画だからなんでもしていいわけは絶対ないし、
同時に、そこに住む人たちだけで決めることが
すべてでもなく、外からの意見も重要だったりする。 - だから「まちづくり」では、
ときに厳しい決断も迫られるけれども、
なるべくみんなの納得性が高いというか、
将来につながる可能性があるものを
やっていけるように考えるのが、
すごく大事かなと思ってます。 - また、おなじ手段をやるにしても、
うまくいくときいかないときがありますから、
やっぱり毎回ひとつひとつ考えることが大事で。 - 僕も常に行く先々の現場で、
「ここではこれがいいかな」と方法をとるので、
場面ごとに、開発推進派だと思われるときもあるし、
開発反対派だと思われるときもあるんです。 - けどそれは別に、開発をしたいとか、
建物を守りたいだけとか、
手段を目的に行動しているわけではないですから。 - 毎回、現場の人たちや、関わってる
ステークホルダーの人と一緒に話して、
自分も議論に参加しながら、
「ここに合った方法はこれなんじゃないか」って
決めています。
そういう向き合い方がまずは
やっぱり大事じゃないかなと思っています。
（つづきます）
2025-04-21-MON
-
「学士会館」って、こんな場所。
旧帝国大学の出身者などによる同窓団体
「学士会」の親睦の場として建てられた建物。
現在は会員以外の一般利用者にも開放。
宴会場、結婚式場、ホテル、レストラン＆バーなどの
機能を持つ複合施設として活用されていた。
2025年現在、老朽化による再開発のため
閉館中（一次休館）。2030年頃再開予定。また、学士会館は2025年３月26日付けで、
「東京都指定有形文化財（建造物）」
に指定されました。
「なんだかんだ」のこと。
中島先生は、神田の路上実験イベント
「なんだかんだ」の運営メンバー。
神田ポートビル（「ほぼ日の學校」スタジオが
入っている場所）の前の道路に200畳の畳を敷き、
通行止めにして、さまざまなパフォーマンスや
ワークショップなどが行われる楽しいおまつり。
「道路でこんなことができるんだ！」があって
たのしいので、ぜひ来てみてください。
ほぼ日も、毎回参加させてもらっています。
（詳しくはこちら）
