「学士会館」のこと、知っていますか？
東京・神田、ほぼ日の本社から徒歩数分の
場所にある、歴史あるかっこいい建築です
（『半沢直樹』の最終回をはじめ、
さまざまなドラマのロケ地にもなっています）。
実はいま、道路拡張計画に伴い、
建物全体をガガガッと引いて動かす
「曳家（ひきや）」という方法での、
再開発工事がはじまっているんだとか。
そんなことできるの？ いったいなぜ？
そのあたりについて、ほぼ日の乗組員みんなで、
神田のイベント「なんだかんだ」でも
お世話になっているまちづくりの専門家、
中島伸先生に教えていただきました。
中島伸（なかじま・しん）
1980年、東京都中野区生まれ。
都市デザイナー/東京都市大学准教授。
東京大学大学院工学系研究科
都市工学専攻修了、博士（工学）。
専門は、都市デザイン、都市計画史、
都市形成史、景観まちづくり。
中野区政策研究機構研究員、
(公財)練馬区環境まちづくり公社
練馬まちづくりセンター専門研究員、
東京大学大学院工学系研究科
都市工学専攻助教を経て、現職。
※この回、映画『シン・ゴジラ』の内容に
触れている箇所があります。
気になる方は映画を見たあとでお読みください。
- 中島
- まちづくりって、さきほどのような
「まちのみんなのためになる開発は、
建てていい容積を増やしてあげる」とか、
「増えた容積で得られたお金がうまく回ることで、
建物が残せる状態をつくる」
といったことをやってるわけですけど。 - その代表的な例が、東京駅なんです。
- ──
- あ、東京駅も。
- 中島
- 辰野金吾さん設計の歴史的な建造物ですけど、
1914年に完成したオリジナルは
３階建てだったんです。
だけど戦争の空襲で上の部分が焼けてしまい、
戦後はけっこう長いあいだ
２階建てで使われていました。 - なので上の世代だと２階建ての駅舎に
馴染みがある方も多いと思うんですけど、
21世紀に入ったくらいのタイミングで、
「東京駅を保存しよう、復原もしよう」
といういろんな議論があって、最終的に
「もともとの３階建てを復原しましょう」
となったんですね。 - ただこれも当然、歴史的な建造物として、
指定文化財になってますけど、
復原して保存するって、莫大なお金がかかるんです。
- ──
- ２階が３階になるんですもんね。
- 中島
- はい。その建築にもお金がかかりますし、
またJR自体は民間会社なので、
自分たちの財産をフル活用しつつ、
鉄道事業をうまく維持しなくちゃいけない。 - そのとき
「東京駅は人がたくさん集まる場所だから、
しっかり商業開発して、
利益をうまく鉄道維持にも使いたい」
ということで、
「東京駅そのものを全部建て替えて、
もっと大きなビルにしよう」
という案も最初はあったと聞いてます。
- ──
- へえーっ。
- 中島
- でも「東京駅は日本の鉄道駅のシンボルだから、
やっぱりちゃんと残したほうがいいよね」
という視点から
「よし残そう」となったと。 - でも当然、ただ残すだけだと
お金は出ていくばかりですよね。
「そのお金はどう調達する？」って話です。 - 国がしっかりお金かけてくれるなら
「その予算で守りましょう」とできる。
けれど、国としても
「自分たちでどうにかしてね」
ってところがあるわけです。 - だからいろんな知恵を使って、逆に、
知恵の部分では国も助けてくれたりして、
残すことができたんですけど。
- ──
- どうお金を調達したんですか？
- 中島
- はい。東京駅は駅なので、
さっきの再開発みたいに、隣りの敷地と合体して、
大きなビルにしたりはできませんよね。
- ──
- そういうエリアがないですもんね。
- 中島
- そうなんです。なので東京駅は
「空中権」空中を開発する権利を、
周辺の街区それぞれに売ったんです。
- ──
- 空中を開発する権利を、周りに売った？
- 中島
- そう。つまり東京駅の敷地って、
「本当であればこの大きさのものが建てられた」
っていう、高層ビルが建てられるはずの容積が、
使われずに残ってるとも言えるわけです。
その容積分の開発の権利を売ったんです。 - だから周りのビルは、再開発のとき、
通常のルールよりも高い建物を建てられた。 - 東京駅の周り、東京の他の場所よりも
すごく高い超高層ビルがいっぱい建ってますよね。
あれは東京駅の容積が乗っかってるからなんです。 - その利益を還元して、
東京駅自体の保存と復原をやってます。
- ──
- なんと、 知らなかったです。
高い建物がボコボコありますもんね。
- 中島
- 周りのビルの再生のタイミングと
駅の復原の時期が合ってたのもあって、
周りの人たちもそこで
「ちょうど再開発したり建て替えたりしようと
思っていたから買いますよ」という。 - ビルを高くしたぶんだけ利益にもなるから、
それぞれのブロックにうれしい話でもあって。
国土交通省「第13回都市計画制度小委員会 参考資料」
- ──
- 東京駅の周りが生まれ変わったのが
同時期だったのは、そういうことなんですね。
- 中島
- しかも、ただ周りのビルに売るだけじゃなくて、
行幸通り（東京駅丸の内中央口から
皇居前内堀通りを結ぶ通り）側から見える
東京駅の後ろ側には、高いビルは建てず、
両サイドになるべく振るとか。 - 東京駅を含めたビューも当然すごく大事で、
せっかく復原した駅舎の後ろに
ボコボコ高いビルが建つと残念な景観になるんで、
「前からの景色はちゃんと残しましょう」
ということも考えられていて。
- ──
- たしかに東京駅の前の通り、パーンって開けてますね。
- 中島
- そのガイドラインもつくって、
どこに容積を割り振るかもさんざん議論をしながら
コントロールして、
いまの東京駅のビューをつくったんです。 - なのでいま、復原された東京駅は、
行幸通りも駅前広場もすごくきれいに整備されているので、
ウェディングフォトなども撮られるようになりました。
- ──
- あそこでのウェディングフォト、
めちゃくちゃ流行ってますよね。よく見ます。
- 中島
- そう。やっぱりいい空間と絵になる場所は、
そういうことに使われるんだなと。
すごくいい空間ができたんだと思いました。
- ──
- 行政も関わりながら、民間で
「まちづくり」ができたすばらしい事例ですね。
しかも区をまたいで。
- 中島
- はい、東京都がかなり主導してやったと思いますけど。
- なので東京駅の保存は、
目に見えない容積の権利で回ったお金によって、
物理的な建物が残されているんです。
- ──
- こういうことって、他の国でもありますか？
- 中島
- こんなふうに権利を売買する議論は、
たとえばアメリカのほうが成熟しています。
日本はこの制度を使うのが遅れてて、
もともとアメリカでできてきた制度を
輸入してきたんです。
- ──
- なかなか「空中を売る」って発想には
ならないですもんね（笑）。
- 中島
- そうなんです。
- でも開発事業者の人たちとかだと、
「この場所は容積率の指定がこのくらい。
それに対して敷地がこうで、
建物の大きさがこうだから、
300パーセントくらい未消化の容積があるな」
とか、まちを歩きながら見えてるわけです。 - そうすると
「ここを建て替えると300パーセント床分が増えて、
坪単価はいくら、このくらいの利益が出るから、
建て替えの建設コスト含め、
全体ではこれくらい利益になりそうだな」
って、なんとなく計算して、パッと出るでしょうし。 - たぶんそこをとっかかりに
「建て替えしませんか？」
「もっとこうしませんか？」とか
やられているんだと思います。
- ──
- 「まちづくり」って、そんな感じになってるんですね。
- 中島
- あとこれ、ちょっと脱線しちゃうんですけど、
みなさん映画の『シン・ゴジラ』って見ましたか？ - 最後、東京駅で大決戦なんですよ。
「人間・政府 VS ゴジラ」の対決ですけど、
中央線の無人の電車がバーッと来て
爆撃でドカーン！となったり、
ドンバンドンバンやるんです。 - そのなかで、ゴジラを足止めするために、
周りのビルを爆破して、
雪崩を起こすシーンがあるんですね。 - そのとき、この容積移転で作られた
超高層ビルたちが爆破されて、
東京駅に降りかかってくるんですよ。 - それを見たとき僕、
「あ、これは容積率移転攻撃だ！
都市計画的に相当興味深い攻撃だぞ」と思って。
- ──
- （笑）
- 中島
- 「まわりの街区に売った容積は
この後どうなるんだろう」とか、
ずっと気にはなってたんです。
だけど『シン・ゴジラ』でだいぶ象徴的に、
「この売った容積が、もう一回東京駅に戻ってくる」
みたいなシーンになってて。 - グラントウキョウノースタワーが、
ゴジラに降りかかってきて、
東京駅に落ちてくるんです。
「あ、これはかなり都市計画的に何かを
象徴してる気がするが、大丈夫か！」と思ったり。
- ──
- 全然違う視点で見てる（笑）。
- 中島
- そうなんです（笑）。
- でも、基本的に開発事業者の人たちって
ゴジラ映画が大好きなんですよ。
自分の建てたビルがゴジラに壊されるのって、
勲章らしいんです。
かつて、ゴジラが特にブームだったころですけど、
飲み会とかの席で「俺のあのビル壊された」が
自慢になっていたという。
- ──
- 壊されるのは象徴的なビルですもんね。
- 中島
- そう、ショックがあるものじゃないと
選ばれないですから。
「東京タワーをボキっと折りたい」とか
「あのビルも壊されてしまった！」とか、
みんなが大事にしてたり、好きだったり、
シンボルになってるものだからこそ、インパクトがある。 - だからけっこう開発事業者の人たちは
「自分のビルも一度は特撮映画で壊されたい」
とか思うらしいです（笑）。
（つづきます）
2025-04-19-SAT
-
「学士会館」って、こんな場所。
旧帝国大学の出身者などによる同窓団体
「学士会」の親睦の場として建てられた建物。
現在は会員以外の一般利用者にも開放。
宴会場、結婚式場、ホテル、レストラン＆バーなどの
機能を持つ複合施設として活用されていた。
2025年現在、老朽化による再開発のため
閉館中（一次休館）。2030年頃再開予定。また、学士会館は2025年３月26日付けで、
「東京都指定有形文化財（建造物）」
に指定されました。
「なんだかんだ」のこと。
中島先生は、神田の路上実験イベント
「なんだかんだ」の運営メンバー。
神田ポートビル（「ほぼ日の學校」スタジオが
入っている場所）の前の道路に200畳の畳を敷き、
通行止めにして、さまざまなパフォーマンスや
ワークショップなどが行われる楽しいおまつり。
「道路でこんなことができるんだ！」があって
たのしいので、ぜひ来てみてください。
ほぼ日も、毎回参加させてもらっています。
（詳しくはこちら）
